شنگھائی "خریدنا اور فروخت کرنا لیز کو نہیں توڑتا ہے" تنازعہ ثالثی: خریدار طویل مدتی لیز کو چھپانے کے لئے بیچنے والے پر مقدمہ کرتا ہے

شنگھائی "خریدنا اور فروخت کرنا لیز کو نہیں توڑتا ہے" تنازعہ ثالثی: خریدار طویل مدتی لیز کو چھپانے کے لئے بیچنے والے پر مقدمہ کرتا ہے

حال ہی میں ، ریل اسٹیٹ کے لین دین میں طویل مدتی لیز کو چھپانے کی وجہ سے شنگھائی میں ہونے والے تنازعہ نے بڑے پیمانے پر توجہ مبذول کرلی ہے۔ خریدار نے بیچنے والے پر عدالت میں مقدمہ دائر کیا کیونکہ بیچنے والے نے گھر کو سچائی کے ساتھ مطلع نہیں کیا کہ طویل مدتی لیز کا معاہدہ ہے ، جس کی وجہ سے عام طور پر آگے بڑھنے سے قاصر ہے۔ اس معاملے میں سول کوڈ میں "بغیر کسی لیز کو توڑنے کے بغیر خریدنے اور فروخت" کے اصول کا اطلاق شامل ہے ، اور حال ہی میں قانونی حلقے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک گرما گرم موضوع بن گیا ہے۔

1. کیس کا پس منظر

مئی 2023 میں ، شنگھائی کے شہری مسٹر ژانگ نے سوہوئی ضلع میں 6.2 ملین یوآن میں دوسرا ہاتھ والا مکان خریدا۔ اس لین دین کے مکمل ہونے کے بعد ، مسٹر ژانگ کو معلوم ہوا کہ ابھی بھی گھر میں کرایہ دار رہتے ہیں اور لیز 8 سال باقی ہے۔ بیچنے والے محترمہ وانگ نے لین دین کے دوران کبھی اس کا ذکر نہیں کیا۔ سول کوڈ کے آرٹیکل 725 کے مطابق ، "اگر لیز کے معاہدے کے مطابق کرایہ دار کے قبضے کی مدت میں لیز پر دی گئی املاک کی ملکیت میں تبدیلی آتی ہے تو ، اس سے لیز کے معاہدے کی توثیق متاثر نہیں ہوگی۔" یعنی ، "خرید و فروخت کا اصول لیز کو نہیں توڑتا ہے"۔

2. تمام فریقوں کے نظارے

1.خریدار کا دعوی:بیچنے والے نے جان بوجھ کر اس حقیقت کو چھپایا کہ اس لین دین کے دوران ایوان کے پاس طویل مدتی لیز ہے ، جو ایک جعلی فعل ہے اور اس کے لئے معاہدے کے خاتمے یا نقصانات کے معاوضے کی ضرورت ہے۔

2.بیچنے والے نے استدلال کیا:لیز کا معاہدہ پراپرٹی کے ساتھ رجسٹرڈ کیا گیا ہے اور خریدار اپنی مناسب جائزہ لینے کی ذمہ داریوں کو پورا کرنے میں ناکام رہا ہے اور اس کی ذمہ داری کا ایک حصہ برداشت کرے گا۔

3.قانونی ماہر:سول کوڈ کی متعلقہ دفعات کے مطابق ، اگر بیچنے والا جان بوجھ کر اہم حقائق کو چھپاتا ہے تو ، اس سے دھوکہ دہی ہوسکتی ہے۔ لیکن ایک ہی وقت میں ، خریدار کی بھی یہ ذمہ داری عائد ہوتی ہے کہ وہ احتیاط سے اس کا جائزہ لیں۔

3. اسی طرح کے کیس کے اعداد و شمار کا تجزیہ

حالیہ برسوں میں ، فعال جائداد غیر منقولہ مارکیٹ کے ساتھ ، "بغیر لیز کے بغیر خریدنے اور فروخت" پر تنازعات نے ایک اوپر کا رجحان ظاہر کیا ہے۔ پچھلے تین سالوں میں شنگھائی میں کچھ عدالتوں کے ذریعہ قبول کردہ اسی طرح کے معاملات کے اعدادوشمار درج ذیل ہیں:

4. خطرے سے بچاؤ کی تجاویز

1.خریدار کے نوٹ:

transaction ٹرانزیکشن سے پہلے گھر کی موجودہ حیثیت کو یقینی بنائیں

property پراپرٹی رجسٹریشن اور لیز رجسٹریشن کی معلومات سے استفسار کریں

contract معاہدے میں گھر کی فراہمی کی حیثیت کو واضح طور پر طے کریں

• بیچنے والے کو لیز لیز کا بیان جاری کرنے کی ضرورت پڑسکتی ہے

2.بیچنے والے کے نوٹ:

house مکان کرایہ کی حیثیت کو سچائی سے ظاہر کریں

the معاہدہ ختم کرنے کے لئے کرایہ دار سے پہلے سے بات چیت کریں

communication متعلقہ مواصلات کے ریکارڈ کو بچائیں

contract معاہدے میں لیز کی صورتحال پر واضح طور پر متفق ہوں

5. کیس میں تازہ ترین پیشرفت

زوہوئی ڈسٹرکٹ پیپلز کورٹ کے مطابق ، یہ معاملہ فی الحال ثالثی کے مرحلے میں ہے۔ صدارت کے جج نے کہا کہ ایک منصفانہ فیصلہ سول کوڈ کی متعلقہ دفعات کے مطابق کیا جائے گا ، جس میں دونوں فریقوں کے غلطی کی ڈگری اور اصل نقصانات جیسے عوامل کو مدنظر رکھتے ہوئے۔ صنعت کے ماہرین نے پیش گوئی کی ہے کہ اس طرح کے معاملات عام طور پر معاشی معاوضے کی شکل میں بند کردیئے جاتے ہیں ، اور معاہدے کو مکمل طور پر ختم کرنا مشکل ہے۔

یہ معاملہ ایک بار پھر تمام فریقوں کو جائداد غیر منقولہ لین دین کی یاد دلاتا ہے: ایماندارانہ کارکردگی بنیادی اصول ہے ، اور مکمل معلومات کا انکشاف تنازعات سے بچنے کی کلید ہے۔ چاہے وہ خریدار ہو یا بیچنے والا ، انہیں قانونی آگاہی کو بہتر بنانا چاہئے ، لین دین کے عمل کو بہتر بنانا چاہئے ، اور اسی طرح کے خطرات کو روکنا چاہئے۔

"خرید و فروخت سے لیز کو نہیں توڑے" کے اصول کو مقبول بنانے کے ساتھ ، توقع کی جاتی ہے کہ اس طرح کے تنازعات مستقبل میں "بڑھتی ہوئی مقدار لیکن ثالثی کی کامیابی کی شرح میں اضافہ" کا رجحان ظاہر کریں گے۔ قانونی لوگ مشورہ دیتے ہیں کہ متعلقہ محکمے ماخذ سے تنازعات کو کم کرنے کے لئے رہائش کے کرایے پر معلومات کے انکشاف کرنے کا ایک مکمل طریقہ کار قائم کرنے پر غور کرسکتے ہیں۔